ZarzadZanie nieruchomosciami w Polsce cz1 Naleka Adam 07, Nieruchomości, Wspólnota mieszkaniowa
[ Pobierz całość w formacie PDF ]I
podredakcjaAdama Nalep.
.
Wydawnictwo
Uniwersytetu Ekonomicznego
w Krakowie
Kraków
2007
WSTEP
ZarzadZanie nieruchomosciami jest dzialalnoscia zawodowa okreslona przepi-
sami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami!. W mysl
przepisów tej ustawy zarzadzanie nieruchomoscia polega na podejmowaniu wszel-
kich decyzji i dokonywaniu róznorodnych czynnosci zmierzajacych do utrzymy-
wania nieruchomosci w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak
równiez do uzasadnionego inwestowania w
te
nieruchomosc.
Definicja ta zostala doprecyzowana w ustawie z dnia 28 listopada 2003 r.
o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomosciami oraz o zmianie niektórych
innych ustaw2, gdzie okreslono, ze zarzadzanie nieruchomoscia polega na podejmo-
waniu decyzji i dokonywaniu czynnosci majacych na celu zapewnienie wlasciwego
gospodarowania ekonomiczno-finansowego nieruchomoscia oraz zapewnienie bez-
pieczenstwa uzytkowania i wlasciwej eksploatacji nieruchomosci, w tym biezacego
administrowania nieruchomoscia, jak równiez polega na dokonywaniu czynnosci
zmierzajacych do utrzymywania nieruchomo$ci w stanie niepogorszonym zgodnie
z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w
te
nieruchomosc.
Zarzadzanie nieruchomoscia wymaga
wiec
podejmowania decyzji strategicz-
nych, taktycznych i operacyjnych oraz inicjowania na tej podstawie dzialan w sfe-
rze eksploatacji, administracji oraz inwestycji dla osiagniecia celów wlasciciela,
którymi moga byc:
- utrzymanie nieruchomosci w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przezna-
czemem,
- dostarczanie stalych dochodów,
- wzrost wartosCi nieruchomosci poprzez dzialania inwestycyjne i moderniza-
cYJne,
- zwrot zainwestowanego kapitalu (zbycie nieruchomosci za okreslona
cene).
..
"'
l Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami, Oz.u. 1997, nr 115 poz.
741, tekst!fedn. Dz.U. 2000, nr 46, poz. 543. .
2 Ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomosciami oraz
o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. 2004, nr 141, poz. 1492, art. 185 ust. I; zob. tez H. Kule-
sza,
Zaq.qdzanie nieruchomosciami w mysl nowelizacji ustawy
o
gospodarce nieruchomosciami,
"Nierudiomosci C.H.Beck" 2004, nr 10, s. 27 i nast.
8
Istota nieruchomosci, jej zlozonosc, wielowymiarowosc, funkcje uzytkowe,
a takze uwarunkowania prawne okreslaja zakres i specyfike zadan stawianych
przed zarzadca nieruchomosci. Zakres funkcjonalny zarzadzania konkretna nie-
ruchomoscia jest wiec bardzo zróznicowany i uwarunkowany obowiazujacymi
przepisami prawnymi, forma wlasnosci, celem inwestowania, rodzajem nieru-
chomosci, a co sie z tym wiaze jej funkcja uzytkowa. Istota procesuz;arzadzania
pozostaje jednak zawsze niezmienna, niezaleznie od rodzaju zarzadzanego zasobu
nieruchomosci.
.
Przedmiotem zainteresowania w niniejszym opracowaniu jest zarzadzanie
nieruchomosciami mieszkaniowymi. Specyfika zarzadzania nieruchomosciami
mieszkaniowymi jest najbardziej wyrazna. Do podstawowych przyczyn tego
stanu nalezy szczególna sytuacja prawna nieruchomosci mieszkaniowych oraz
historycznie uwarunkowane traktowanie tych nieruchomosci w Polsce jako zasobu
o charakterze socjalnym. Do podstawowych przeslanek specyfiki zarzadzania nie-
ruchomosciami mieszkaniowymi mozna przede wszystkim zaliczy&:
- sklad spoleczny uzytkowników (mieszkanców) danej nieruchomosci,
- wyksztalcenie i kwalifikacje mieszkanców, charakter zatrudnienia, zródla
utrzymania,
- zamoznosc spoleczenstwa wyrazana w wielkosciach przecietnych i jej zróz-
nicowanie w skali ubóstwa i zamoznosci,
- obyczaje i tradycje, wzorce zachowan, stosunki laczace mieszkanców,
- postawy obywatelskie uksztaltowane w wyniku oddzialywania wymienio-
nych uwarunkowan.
W grupie nieruchomosci mi,eszkaniowych wystepuje duze zróznicowanie
zasobów. Wsród nieruchomosci mieszkaniowych wystepuja zasoby domów jedno-
i wielorodzinnych, wolno stojacych i w zabudowie szeregowej oraz zasoby domów
wielomieszkaniowych (wielorodzinnych). Zróznicowane sa równiez formy wlas-
nosci zasobów. Mozna wyróznic zasoby nieruchomosci mieszkaniowych bedace
wlasnoscia prywatna, spóldzielcza, komunalna, zakladów pracy i instytucji pan-
stwowych
czy
towarzystw budownictwa spolecznego. Ponadto wsród uzytkow-
ników nieruchomosci mieszkaniowych mozna wyróznic nastepujace kategorie
osób4:
- wlascicieli domów lub lokali wraz z czlonkami ich gospodarstw domowych,
- uzytkowników niebedacych wlascicielami lub czlonkami gospodarstw domo-
wych wlascicieli.
3 Por.
Vademecum zarzadcy nieruchomosci,
red. w.J. Brzeski, KIN, Kraków 2003, s. 206
i nast.
.
.. I
t
t .t
9
W stosunku do kazdej formy wlasnosci oraz kategorii osób stosowane sa
odmienne przepisy prawne, co czyni zarzadzanie tego rodzaju nieruchomosciami
wielce skomplikowanym.
Celem opracowaniajest przedstawieniepodstawowychproblemówzarzadzania
Dieruchomosciamimieszkaniowymi, swiadczacycho specyfice tego procesu, oraz
wskazanie duzego zróznicowania zakresu funkcjonalnego zarzadzania, w za-
leznosci od szeroko rozumianego rodzaju nieruchomosci mieszkaniowej (formy
wlasnosci, charakteru uzytkownika, celu posiadania, konstrukcji nieruchomosci,
obowiazujacychprzepisów prawnych itp.).
Praca zostala podzielona na 8 rozdzialów. Dwa pierwsze rozdzialy maja cha-
rakter wprowadzajacyw glówny problemopracowania.Scharakteryzowanow nich
sfere mieszkaniowa w Polsce i wyjasniono istote, funkcje i obszary zarzadzania
nieruchomosciami mieszkaniowymi.
Rozdzialy 3-7 zostaly poswiecone charakterystyce zarzadzania poszczegól-
nymi, z punktu widzenia wlasnosci, rodzajami nieruchomosci mieszkaniowych,
czyli zasobem spóldzielczym, komunalnym, zakladowym, TBS oraz wspólnot
mieszkaniowych.Tresc w tych rozdzialach zostala uporzadkowana wedlug jedno-
litej konwencji. Kolejno zwracano w nich uwage na wskazanie i charakterystyke
danego zasobu, regulacje prawne, organizacyjne i ekonomiczne aspekty zarza-
dzania, charakterystyke i ocene zmian w okresie transformacji systemowej oraz
pozadane kierunki zmian w systemie zarzadzania danym rodzajem zasobów.
W rozdziale 8 scharakteryzowano nowe instytucje zarzadzania nieruchomos-
ciami mieszkaniowymi. Zwrócono uwage na dzialalnosc deweloperów, którzy
- oprócz funkcji zwiazanych z powstawaniem nieruchomosci mieszkaniowych
- czesto zarzadzaja wybudowanymi budynkami, oraz na firmy prywatne, oferu-
jace uslugi zarzadzania tymi nieruchomosciami.
W niniejszym opracowaniu, zdaniem autorów, wyczerpujaco przedstawiono
zagadnienia zwiazane z zarzadzaniem nieruchomosciami mieszkaniowymi. Dla-
tego tez moze byc ono zródlem podstawowejwiedzy z tego zakresu dla studentów
specjalnosci "Gospodarowanie nieruchomosciami" oraz dla tych, którzy zamie-
rzaja poszerzyc swa wiedze w celu doskonalenia pracy zwiazanej z zarzadzaniem
zasobami mieszkaniowymi.
Adam Nalepka
Rozdzial
1
CHARAKTERYSTYKA
SFERY
MIESZKANIOWEJW POLSCE
1.1. Mieszkanie jako dobro konsumpcyjne i inwestycyjne
Mieszkanie uznawane jest za dobro niezbedne kazdej rodzinie, umozliwiajace
zaspokojenie zarówno potrzeb podstawowych, jak i potrzeb wyzszego
rzedu!.
W literaturze przedmiotu mieszkanie jest definiowane jako wasko rozumiana
przestrzen budowlana, a takze jako przestrzen w sensie techniczno-budowlanym,
wraz z otoczeniem. Drugie z przytoczonych
pojec
jest
czesciej
przywolywane
w literaturze.
,
J. Gorynski twierdzi, ze: "mieszkanie jest tym podstawowym miejscem
w przestrzeni, do którego czlowiek osiadly odnosi swoje róznorodne powiazania
z otaczajacym swiatem i w którym na odwrót otoczenie okresla jego miejsce
w przestrzeni"2. Wedlug tego autora w okresleniu "mieszkanie" zawiera
sie
rów-
niez suma cech materialnych tego miejsca jako
czesci
srodowiska materialnego
blisko zwiazanej z czlowiekiem lub z rodzina stanowiaca najmniejsza
jednostke
spoleczna. .
A. Andrzejewski podaje definicje mieszkania, uwzgledniajac trzy punkty
widzenia. Mieszkanie jako sposób zamieszkania jest okreslone przez zespól funk-
cji, których realizacja wymaga odpowiedniej przestrzeni i urzadzen. Mieszkanie
mozna równiez definiowac w
ujeciu
techniczno-budowlanym.Wówczasogranicza
sie
ono do obudowanej, przeznaczonej dla rodziny przestrzeni. W
ujeciu
architek-
toniczno-budowlanym pojecie mieszkania ulega rozszerzeniu, obejmujac oprócz
~
1
M. Bryx,
Finansowanierozwojubudownictwamieszkaniowegow miastach,
Monografie
i opracqwania, nr 452, SGH, Warszawa 1999, s. 11.
2 .T.Gorynski,
Mieszkanie. wczoraj, dzis ijutro,
WP, Warszawa 1975, s. 7.
,
[ Pobierz całość w formacie PDF ]